Giải pháp đột phá tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản

Nêu ý kiến thẩm định dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đưa ra nhiều kiến nghị quan trọng nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Một trong những điểm đáng chú ý đầu tiên là đề xuất thay thế các thuật ngữ cũ. Cụ thể, HoREA đề nghị thống nhất sử dụng cụm từ “mua trả góp nhà ở và bán trả góp nhà ở” thay cho các khái niệm thuê mua nhà ở hay cho thuê mua nhà ở tại các điều khoản của dự thảo luật.

Hiệp hội đánh giá sự thay đổi này hoàn toàn phù hợp với tinh thần chỉ đạo của lãnh đạo Bộ xây dựng, phản ánh đúng bản chất giao dịch thanh toán tiền mua nhà trả dần và giúp người dân dễ dàng tiếp cận, nắm bắt thông tin.

Thị trường bất động sản 2026

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật để bao quát cả các trường hợp tổ chức hoặc cá nhân chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản. Thực tế hiện nay cho thấy nhiều trường hợp tách thửa đất kết hợp chuyển mục đích sử dụng để phân lô bán nền tự do ngoài dự án dẫn đến rủi ro pháp lý cho người mua. Việc đưa nội dung này vào phạm vi điều chỉnh sẽ giúp siết chặt quản lý nhà nước, ngăn chặn tình trạng lừa đảo và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của khách hàng.

Đi đôi với việc mở rộng phạm vi điều chỉnh, hệ thống các điều khoản về hình thức kinh doanh, điều kiện chuyển nhượng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đối với đất có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án cũng được kiến nghị bổ sung chi tiết vào Chương IV của dự thảo.

Đối với hoạt động kinh doanh của cá nhân, HoREA đề nghị làm rõ điểm a khoản 1 Điều 7 theo hướng cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng bắt buộc phải thực hiện đăng ký kinh doanh và kê khai nộp thuế theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

Về chính sách đối với nhà đầu tư quốc tế, HoREA hoan nghênh quy định cho phép cá nhân nước ngoài và người gốc Việt định cư ở nước ngoài được mua căn hộ du lịch hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Tuy nhiên, để đảm bảo tính đồng bộ với Luật Nhà ở và kiểm soát hiệu quả, dự thảo cần ấn định tỷ lệ cụ thể là không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà.

Liên quan đến quy định đặt cọc và ủy quyền trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, HoREA cho rằng việc cấm hoàn toàn việc ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc là chưa sát với thực tiễn phân công lao động và xu thế sử dụng các đơn vị môi giới chuyên nghiệp của các tập đoàn lớn. Do đó, dự thảo nên cho phép ủy quyền hợp pháp theo Bộ luật Dân sự.

Đồng thời, HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc khi dự án đã có chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định kèm theo giấy tờ về quyền sử dụng đất, với tỷ lệ và mức giá thỏa thuận rõ ràng nhằm hỗ trợ nguồn vốn triển khai cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo an toàn cho khách hàng.

Về vấn đề xử lý tài sản thế chấp và chuyển nhượng dự án (M&A), HoREA kiến nghị sửa đổi điểm e khoản 1 và khoản 4 Điều 31 theo hướng cởi mở hơn nhưng vẫn chặt chẽ về mặt pháp lý. Cụ thể, trường hợp dự án đang thế chấp nếu không giải chấp thì phải có văn bản thỏa thuận đồng ý từ bên nhận thế chấp hoặc bên nhận chuyển nhượng đồng ý kế thừa nghĩa vụ thế chấp.

Đặc biệt, dự án đưa vào chuyển nhượng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay từ đầu nếu đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hoặc có thỏa thuận rõ ràng về việc bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, qua đó khơi thông dòng vốn và thúc đẩy thị trường M&A dự án diễn ra minh bạch, hiệu quả.

Cuối cùng, HoREA đề xuất điều chỉnh các quy định về hợp đồng mẫu và hoạt động môi giới. Hiệp hội kiến nghị công nhận các hợp đồng mẫu giao kết cho thuê lưu trú ngắn hạn trên các nền tảng điện tử quốc tế và trong nước như Airbnb hay Booking.com mà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với các giao dịch điện tử của doanh nghiệp.

Cùng với đó, điều kiện đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản cần được bổ sung việc cấp mã số định danh và có lộ trình áp dụng sau 12 tháng kể từ ngày luật có hiệu lực để các cơ quan quản lý và thị trường có sự chuẩn bị đồng bộ.

Nguồn: Diễn đàn doanh nghiệp