Bất động sản trước ngưỡng chuyển tiếp chính sách sau Đại hội XIV của Đảng

Việc khơi thông pháp lý đang tạo nền tảng cấu trúc thị trường bất động sản, mở rộng nguồn cung và dư địa an cư bền vững.

Trong bối cảnh chuẩn bị và triển khai các định hướng lên sau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển tiếp quan trọng.

Gỡ điểm nghẽn pháp lý

Không còn chỉ là câu chuyện cùng kỳ cung – cầu hay phục hồi ngắn hạn, những chuyển động gần đây của thị trường cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của chính sách pháp lý trong việc định hình lại không gian phát triển và cơ hội an cư.

Trong nhiều năm trước, thủ tục pháp lý được xem là “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường bất động sản. Hàng loạt dự án bị đình trệ, kéo dài, gây lãng phí nguồn lực đất đai và vốn đầu tư, đồng thời làm suy giảm niềm tin của doanh nghiệp và người nhà.

Tuy nhiên, giai đoạn 2024 – 2025 đã ghi nhận sự thay đổi đáng kể trong cách tiếp nhận chính sách: thay vì xử lý từng trường hợp riêng lẻ, Nhà nước từng bước tháo gỡ các vướng mắc mang tính hệ thống, tạo điều kiện khơi thông dòng chảy dự án trên diện rộng.

Những điều chỉnh này được phản ánh khá rõ qua các con số. Việc triển khai Nghị quyết 170/2024/QH15 đã giúp xử lý 1.759 trong tổng số 2.161 dự án vướng mắc tại 5 địa phương, với tổng vốn hơn 220.000 tỷ đồng và khoảng 6.100 ha đất được đưa trở lại khai thác. Tương tự, theo Nghị quyết 171/2024/QH15, các điểm thí điểm đã cho phép Hà Nội triển khai 298 dự án trên triển khai 298 dự án trên diện tích 1.530 ha, trong khi đó TP HCM có 172 khu đất với gần 13,5 triệu m2 đủ điều kiện thực hiện. Từ góc độ nguồn cung, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu cải thiện rõ ràng so với giai đoạn trước.

Dù vậy, tháo gỡ pháp lý mới chỉ là điều kiện cần. Khi “đường” đã được mở, vấn đề đặt ra là khả năng hấp thụ của thị trường, hướng dịch chuyển của dòng tiền và chất lượng nguồn cung được đưa ra. Đây cũng là bài toán gắn chặt với định hướng phát triển đô thị và an sinh xã hội – những nội dung chiến lược sẽ tiếp tục được triển khai sau Đại hội.

Một động tác đáng chú ý của việc khơi thông pháp lý là sự thay đổi trong phong cách tổ chức và mở rộng không gian đô thị. Thay vì tiếp tục dồn nén phát triển vào các khu vực trung tâm đã quá tải, nhiều dự án khu đô thị quy mô lớn đang hình thành tại các vành đai và khu vực có hạ tầng kết nối tốt. Xu hướng này phù hợp với tư duy phát triển đô thị đa cực, nơi giá trị sống không còn phụ thuộc tuyệt đối vào vị trí trung tâm, mà gắn với khả năng kết nối, chất lượng quy hoạch và hệ sinh thái dịch vụ.

Đô thị mở rộng và bài toán an cư

Trong tương lai, không gian đô thị tại các thành phố lớn có thể dần hình thành hai lớp rõ rệt: khu vực bảo tồn với mật độ và chức năng được kiểm soát chặt chẽ, và khu vực phát triển mới với vai trò giãn dân, tái phân bổ hoạt động kinh tế – xã hội. Các cơ chế, chính sách đặc thù đang được thí điểm tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng,…nếu được triển khai minh bạch và nhất quán, có thể góp phần làm “loãng” sự tập trung quá mức của giá trị đất đai tại khu vực trung tâm, đồng thời mở rộng dư địa phát triển dài hạn.

Tuy nhiên, câu hỏi then chốt vẫn là vị trí của nhóm thu nhập thấp và trung bình trong nguồn cung bức tranh đang được cải thiện. Việc dành quỹ đất nhà ở xã hội, cùng các chính sách bồi thường, tái định cư và hỗ trợ tài chính sẽ phù hợp, sẽ quyết định mức độ lan tỏa của quá trình phục hồi. Chẳng hạn, tại Hà Nội, một số dự án trọng điểm theo cơ chế đặc thù có thể áp dụng mức bồi thường cao hơn mặt bằng chung, qua đó tạo điều kiện tái định cư tốt hơn cho người dân bị ảnh hưởng. Khi các “van an sinh” này được vận hành hiệu quả, cơ hội an cư tại đô thị có trở nên thực hơn so với số đông.

Bước sang năm 2026, thị trường cũng bắt đầu ghi nhận những tín hiệu tích cực mang tính nền tảng, như tiến trình số hóa dữ liệu bất động sản và định hướng hình thành thị trường giao dịch bất động sản tập trung. Đây được xem là tiền đề quan trọng để nâng cao tính minh bạch, giảm rủi ro và tăng khả năng giám sát của Nhà nước đối với thị trường.

Nhìn tổng thể, bất động sản Việt Nam đang dần rời khỏi trạng thái tắc nghẽn kéo dài để bước vào giai đoạn tái cấu trúc cần thiết. Nhịp phục hồi có thể chưa nhanh, nhưng nếu pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, đô thị được tổ chức theo hướng bền vững và chính sách an sinh được đặt đúng trọng tâm, thị trường có cơ sở để phát triển lành mạnh hơn, ổn định hơn và tiến gần hơn tới mục tiêu an cư cho đại bộ phận người dân.

NGUỒN: DIỄN ĐÀN DOANH NGHIỆP